КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ НИЖЕ РЫНКА

01

Друзья, всем привет! Сегодня мы с вами говорим о том, как безопасно и грамотно приумножать свои деньги в недвижимости.

Ситуация:

И сразу разберемся, почему важно разбираться в инвестициях по-серьезному.

По опыту люди, которые находятся в такой ситуации, делятся на 2 группы:

Люди первого типа теряют деньги на недвижимости или замораживают их на уровне ниже инфляции.

Часто вы можете услышать от них фразы: “закопали деньги в бетон”, “инвестировать в недвижимость невыгодно”, “какой смысл вкладывать в недвижимость, если на депозите проценты выше” И т.д.

и не видит, что это требует знаний и навыков, которые определяют успешные результаты.

Как только вы слышите это подобные фразы, делайте вывод: этот человек просто понятия не имеет, как грамотно выбирать инвестиционные выгодный объекты,

Грамотные инвесторы вкладывают эти же 2.000.000 таким образом, что через время получают прибыль от 2.000.000 до 5.000.000.

1.

2.

А еще через несколько лет их капиталы уже превышают миллионы долларов.

Они грамотно, спокойно и безопасно получают такой пассивный доход, что могут заниматься только тем, что для них интересно. не думая о деньгах.

Какой вариант вам больше нравится?

В чем разница между людьми этих двух групп?

Дело в том, что в первом и во втором случае это мы видим абсолютно разные подходы к инвестициям.

Первый подход - любительский, неграмотный, опасный, основанный на идее “всё знаю сам! вложи деньги и жди, пока недвижимость вырастет в цене”.

Второй подход - профессиональный, основанный на умении купить объект ниже рыночной стоимости. И получить прибыль не в момент продажи, а уже в момент покупки объекта.

Хотите научиться также? Тогда внимательно слушайте этот курс.

В чем разница в мышлении и действиях богатых инвесторов-профессионалов и “инвесторов”-любителей, то есть банкротов?

Богатые инвесторы-профи покупают объект по цене ниже стоимости таких же аналогичных объектов на рынке. А продают по рыночной стоимости.

Их главный навык:
1. - грамотно оценить рыночную стоимость объекта.
2. безопасно купить выгодный объект ниже этой стоимости.

Они покупают объекты ценный, но дешевый и не ждут роста цен. Они выбирают только те объекты, где они наверняка заработают, даже если рынок недвижимость будет падать.
Их не волнует, “растет ли рынок”. Свой объект они точно продадут и точно останутся в прибыли.

В рынке все, что выставлено чуть ниже рынка продается в течении месяца.

То есть, их риски “заморозить капитал” или не получить прибыль - снижаются до минимума - это вообще не про них..

Это провальная стратегия. Стратегия банкротства.

Представьте, что рыночная цена квартиры 2.000.000. Профессиональный инвестор безопасно покупает выгодный объект за 1.500.000 или за 1.000.000. И точно знает, что в любой момент сможет его продать за 2.000.000.

Давайте на цифрах.

А любитель-”инвестор”-самоучка купит безнадежный объект за 2.000.000 и будет ждать, пока его цена поднимется до 3.000.000, чтобы выгодно продать объект.

Понимаете, в чем опасность?

Если я купила за 1.500.000, а все остальные такие же сейчас хорошо продаются за 2.000.000, то уже на покупке я заработала 500.000. Легко, быстро и выгодно продам по рыночной стоимости.

А если я купила за 2.000.000, и не дай Бог, рынок не вырос, то считайте, что эти деньги заблокированы. И их медленно съедает инфляция. Они не просто заблокированы, заморожены, они еще и обесцениваются.

Я сделала невыгодную сделку. Такая сделка - потеря денег.

Даже если представим, что рынок вырос, потому что рубль обесценился, и человек купил за 2.000.000 миллиона квартиру, а продал за 3.000.000, в этом случае он ничего не заработал. Он просто сохранил деньги.

Потому что при продаже он сможет купить аналогичную недвижимость тоже за 3.000.000 миллиона.

И это одна из самых частых ошибок! Которая проглотит ваши миллионы!.

Миллионы ваших личных денег или несколько лет жизни. Много труда, сил, энергии от ежедневных походов на работу. Не всегда любимую.

ТИПИЧНЫЕ ОШИБКИ Любительских инвестиций

02

В этом видео мы разберем с вами конкретные ошибки людей, которые теряют деньги на недвижимости.

Еще важно помнить, что работу большей части риелторов, оплачиваете не вы, а застройщик. Поэтому в чьих интересах работает риелтор, нахваливая вам конкретный “инвестиционный” объект?
Возможно, вам нравится идея бесплатно получить помощь в подборе квартиры.
Но Вам это может дорого обойтись!

Очень показателен в этом году был скандал с компанией ФСК.
Когда некоторые «инвесторы» приобрели год назад объекты с ценой выше рыночной на несколько миллионов.
Многим из них потеряли потерять деньги - от 1.000.000 до 5.000.000.000 рублей, чтобы выйти из неудачной инвестиции.

Как думаете, объекты каких застройщиков риелторы предлагаются как самые инвестиционно привлекательные? Тех застройщиков, кто платит риелторам самые большие комиссионные.

Агентства недвижимости предложили следующую схему:

• Вы покупаете объект в рассрочку.
• Через год на него цена вырастает
• Вы продаете его и получаете прибыль.

В чем ошибка тех людей, которые пытались заработать таким образом “на инвестициях”?

И инвестиция ли это?

Но если вы хотите:

1. безопасно и грамотно инвестировать,
2. преумножать свои капиталы, а не потерять их,
3. по шагам, в своем темпе и ритме понять, освоить успешную стратегию инвестирования
4. и сделать первые успешные шаги в инвестировании,
5. с нуля стать грамотным успешным инвестором, совет которого очень дорого стоит, тогда Вам на наш курс “Грамотный инвестор”. В нем мои ученики уже в ходе обучения совершают первые выгодные инвест сделки и окупают Программу.

Если вы хотите еще больше дохода от ваших инвест объектов, то навык, как составить свою стратегию, определить риск - профиль, растить или преумножать капитал в недвижимости, вы найдете в нашем основном курсе “Грамотный инвестор”.

Потому что есть застройщики, которые щедро одаривают риелторов весомым вознаграждением.

03

“Инвестор”-любитель не знает, что рыночная стоимость выбранного объекта сейчас может быть на уровне 3.500.000 или даже еще ниже.

Или вы зашли на сайт ЦИАН или авито и увидели 5 выставленных объектов по цене от 3.000.000 до 6.000.000 и считаете, что это уж точно стоимость, за которую можно продать.

Есть много объектов, которые сейчас не продаются годами! И только потому, что они не соответствуют рыночной стоимости.

Но есть много квартир, где продавец мыслит так:
“Я, пожалуй, хочу за эту квартиру 6.000.000, потому что я купил эту квартиру за 5.000.000. Ну, наверно, рынок вырос, и я буду продавать ее за 6.000.000”.

И “продает” так свой объект уже полгода, и все безуспешно.

Заходим на сайты агрегаторов, где размещены объявления о продаже недвижимости.
Самые распространенные это ЦИАН, АВИТО, ДОМ КЛИК или ЯНДЕКС Недвижимость.

На сайтах-агрегаторах мы находим аналогичные объекты.
То есть объекты, которые по месту положения, по году застройки, классу жилья аналогичны объекту, который вы анализируете.

Неправильно будет сравнивать две однокомнатные квартиры рядом в панельном доме эконом класса 1985 года постройки с домом бизнес - класса, который построен 3 года назад.

Поймите!
Рыночная стоимость - это и не та стоимость, которая есть на сайте ЦИАН.

Это та цена, по которой объект будет продан в течение 1-2х месяцев физическим лицом.

При этом площадь объекта может различаться на 3-5 метров без влияния на цену уже на этапе продажи. Например, разница в цене однокомнатных квартиры 36м и 39 м может не быть.

Особенно если первая квартира по состоянию вызывает бОЛьший эмоциональный отклик.

После того, как вы нашли все объекты, аналогичные вашему, выделили и поставили в избранное, вам нужно сделать таблицу.

В эту таблицу вы собираете основные показатели по объекту: метраж объекта, этажность, расстояние до метро.

Если это объект с ремонтом, то пишем от 1 до 10, как вы считаете, какое состояние объекта. И прикрепить в таблицу ссылочку на это объявление и этот объект..

Далее мы прозваниваем каждое объявление и договариваемся о просмотре.
На этом этапе вы поймете, что не все объекты существуют в реальности; некоторые просто являются приманкой с низкой ценой, которые размещают агентства для поиска клиентов.

И по возможность поставить эти объекты в избранное и смотреть, что происходит в течение недели-двух: повышается или понижается цена, когда этот объект будет продан.

В проданных объектах обращаем внимание на количество дней, за которые они были проданы. Чем меньше срок экспозиции, тем цена наиболее приближена к рыночной.

После того, как вы все внесли в таблицу, у вас уже есть по аналогам объекта минимальная и максимальная цена.

Объекты сданные я рекомендую всегда смотреть вживую и вносить корректировки в свою таблицу, так как данные в объявлении не всегда соответствуют реальному положению вещей.

Если же мы анализируем объекты в новостройках, то критерий, на который мы ориентируемся - это цена за квадратный метр в данной локации в объектах аналогичного класса.

Как только вы нашли среднюю рыночную стоимость, вы можете определять минимальные ценовые пороги в каждой локации и отслеживать, какие объекты появляются ниже этой цены у застройщиков либо на сайтах агрегаторах от частных лиц.

Именно эти сделки принесут вам самую большую доходность.

Агентства недвижимости всегда ведут статистику. Вы можете договориться и получить ее платно, либо подружиться с риэлтором.

Этому мы обучаем на нашем курсе "Грамотный инвестор"

Риэлторы, которые работают больше 3-х лет, чаще всего понимают рыночную стоимость объекта, и при налаженной коммуникации довольно легко делятся этой информацией.

Теперь Вы понимаете, что не все объекты инвестиционно привлекательны.

Я бы даже сказала - мало объектов являются действительно интересны с точки зрения инвестиций. И их действительно приходится искать.

Поэтому когда вы будете их сравнивать, идеально сразу все данные заносить в таблицу доходности, чтобы понимать, соответствует ли выбранный объект доходности, которую Вы запланировали в своей инвестиционной стратегии.

Например, у меня есть стратегия создания капитала, и я точно понимаю, с какой доходностью я работаю, а ради какой доходности я не буду тратить свое время и энергию.

В следующем видео я расскажу вам реальные примеры инвестиционных сделок последнего года.

Это может быть валюта, золото, выгодные депозиты в некоторых случаях.

То есть 100% деньги, которыми мы хеджируем риски. То есть защищаемся от рисков при вложениях в строящуюся недвижимость. При этом нельзя вкладывать в акции, криптовалюту и другие высокорисковые активы.

Это важно, потому что может привести к потерям.

Соответственно, я просчитала доходность объекта, и инвестиционные показатели меня устроили. Далее я привлекла финансирование банка, которое еще увеличило доходность этого объекта.

Здесь хочу заметить, что в данном объекте было несколько видов квартир - 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные. Так что прирост цены за квадратный метр был не во всех объектах. В некоторых лотах цена почти не выросла за это время.

И еще раз хочу обратить внимание на то, что в одном и том же жилом комплексе всегда нужно выбирать планировку и именно те объекты, которые выгодны с точки зрения инвестиций.

04

Была подобрана однокомнатная квартира в Прокшино и приобретена за 8 990 000 руб. Планируемый срок реализации сделки - 3-4 месяца.
Рыночная цена квартиры без ремонтаа 10 400 000 руб..,
рыночная цена с ремонтом, включающим полную упаковку квартиры 14 500 000 руб.
Расходы на ремонт, мебель и полную упаковку 1 350 000 руб.
Все расходы на ремонт производятся за счет инвесторских денег взятых под 25% годовых и привлечения ипотечного кредита под 16.7%

В итоге моя прибыль составила 3 950 000 руб. за 3 месяца на заемных деньгах.
Хотите так же?

Эту квартиру я нашла в ЦИАНе. Я периодически захожу в ЦИАН и просматриваю те районы, которые мне интересны. Я натолкнулась на объект, который был дешевле.

Почему объект продавался ниже рынка?

Потому что собственнику нужно было быстро продать и уехать из Москвы. Он изначально заложил привлекательную цену, чтобы быстро решить свой вопрос.

И я могу сказать, что объектов на рынке достаточно много и доходность в премиальном сегменте может быть еще выше. Просто нужно на постоянной основе следить за рынком и искать такие объекты.

Мы планируем, что чистая прибыль с этого объекта составит 3.000.000.

Этот объект я полностью реализовала на инвесторские деньги и ипотечный кредит. Проценты за использованные деньги заложены уже в расход.

В следующем видео я расскажу вам про другую стратегию.
Она подходит тем, у кого нет времени и желания заниматься ремонтами.

В Москве застройщики часто до официального старта продаж через некоторых брокеров позволяют забронировать объекты по интересной цене.

Однако далеко не все закрытые продажи стоит рассматривать.

И здесь ваше умение быстро и точно определять интересующую вас точку входа тоже положит в ваш карман несколько миллионов рублей с минимальными усилиями с вашей стороны или заберет из вашего кармана те же несколько миллионов.

Моя покупка была в декабря. Квартира стоимостью 15.494.218 рублей.
Стоимость этого же объекта у застройщика со скидками через 10 месяцев 24.106.571 руб.
За 10 месяцев рост составил больше чем 8.605.000 руб.

Как вы уже знаете, цена застройщика не является рыночной.

Рыночной на данный момент является цена 22 000 000 руб.

Именно за эту цену эту квартиру клиенты были готовы у меня покупать.

• (квартиру я покупала в ипотеку с господдержкой под 6%)
• чистый доход в данном объекте на вложенные 3.000.000
• составляет 5.000.000 с небольшим
• за 10 месяцев.
• То есть, более 100% годовых на вложенные деньги.

1. чтобы получить этот доход в 5.000.000, я проанализировала больше 10 закрытых стартов в течение полугода.
2. и выбрала объект в локации, где спрос намного превышает предложение.
3. далее я выстроила несколько стратегий: основную и ту стратегию, которая будет реализована, если рынок начнет меняться.

Основная стратегия включает последующее использование объекта в аренде, так как платеж по ипотеке будет меньше арендного потока.

Я всегда просчитываю объект для покупки с последующей перепродажей и однозначно просчитываю план Б, если вдруг что-то будет с рынком и продажи встанут.

Чтобы какое-то время не выходить и не терять доходность. Соответственно, если этот объект интересен для аренды, то я буду его использовать именно так.

В данном случае основная идея заключалась в том, чтобы заработать на фиксации отрицательной ставки и заработать на инфляции.

То есть зафиксировать долг по ставке ниже уровня предполагаемой мной инфляции.

Если вам пока непонятна эта терминология и вам кажется, что вы в этом никогда не разберетесь, приходите в нашу программу «Грамотный инвестор», где я всё по шагам объясняю с самых азов.

Напомню, что по первому образованию и опыту я – преподаватель музыкальной школы. И если я разобралась в вопросах «фиксации отрицательной ставки и заработке на инфляции», то вам это тоже точно по силам! Вы точно справитесь!

Пока эта стратегия для меня приоритетная, поэтому объект я продавать не стала.

Видите, как понимание рынка может играть вам на руку?

Ведь в это же время я видела, как люди вкладывали эти же 3.000.000 в объекты, рыночная цена которых до сих пор выше покупки.

Даже если вы не инвестор и покупаете объект для себя, то в этот момент ваше решение либо делает вас богаче, либо вы бездарно сливаете несколько миллионов своих денег на эмоции и нежелание изучать эту простую, доступную многим тему.

Богатство людей - это следствие того, что они покупают нужное им высокое качество на самых выгодных условиях для себя.

Это 2-хкомнатная квартира 76,6 кв.м. в Москва Сити.

Здесь была покупка по цене 546.000 руб. за квадрат.

И я понимаю: если бы этот объект был достроен, то выйти можно было бы на 850.000 – 900.000 руб. за квадрат без учета корректировки цен, вызванных обесцениванием рубля.

Общая стоимость покупки составила 41.800.000 руб.

В течение 4 месяцев после покупки цена у застройщика на аналоги выросла 52.000.000 руб.

При этом рыночная стоимость этого объекта сейчас значительно ниже.

Потому что на этом уровне этот объект не очень интересен.

Но я точно понимаю, что если этот объект мне нужно будет срочно продать, то 2.000.000 - 3.000.000 я на нем точно заработаю.

Но это не те деньги, ради которых стоило входить в этот объект. Для меня сейчас уже.

Поэтому когда я рассматриваю стратегию, я нахожу 2-3 интересных точки выхода.

Потому что не каждый лот является инвестиционным.

Где-то может быть не инвестиционна планировка, неинтересная цена за квадратный метр. То есть цены за квадратный метр могут быть разные.

И на инвестиционную привлекательность в разных сегментах - в эконом-сегменте, бизнес-сегменте, премиум-сегменте - влияют абсолютно разные факторы.

Что является инвестиционно привлекательным и определяет цену на вторичном рынке?

1. Например, в премиальной недвижимости важен вид из окна.
2. А в эконом-сегменте за этот параметр не стоит переплачивать, так как в каждом сегменте свои ключевые показатели, повышающие прибыль проекта.

Но это уже другие нюансы инвестирования. и если вам интересно, я рекомендую вам в этом разобраться, чтобы уметь максимально зарабатывать и приумножать деньги в недвижимости.

И определяю временной промежуток, где невыгодно выходить. И до момента вхождения в первую интересную точку я бронирую под этот объект защищенный капитал, на который можно содержать этот объект.

И он должен быть размещен в инструментах с высокой ликвидностью. И с низким риском.

05

Например, человек купил квартиру у застройщика по акции “Плати 1 рубль”. И ему кажется, что это очень выгодная акция.
На самом деле у застройщика такая акция, потому что продажи не очень высокие, потому что цена значительно выше рынка, не интересная для рынка. Или еще какие-то есть причины, почему этот объект плохо продается. И тогда застройщик включает маркетинговые инструменты для роста продаж.

я анализировала много проектов по этой акции. И цена в этих предложениях часто была на 2.000.000 – 3.000.000 руб. выше рыночной.

Но, как правило, люди это не видят, не понимают, не просчитывают.

А теперь представьте, что будет с этим человеком, у которого нет нужных знаний, опыта и навыков?

Он заходит в эту акцию, как кролик в ловушку.

Покупает квартиру, платит 2 года 1 рубль. Вносит первый взнос.

Например,
квартира стоит 10.000.000 руб. Он вносит первый взнос 20%, 1.000.000 руб., и счастливый, думает, что ухватил удачу за бороду. И тешит себя мыслями, что через 2-3 года, когда дом сдадут, он перепродаст этот объект дороже. И мысленно он уже подсчитывает миллионы прибыли.

Проходит 2-3 года, а за это время рынок не сильно вырос. Возможно, оставался на месте или наоборот скорректировался вниз. И именно в этом месте сейчас именно на эту недвижимость цена не выросла.

И получается, что он остаётся с объектом, который на 2.000.000 руб. дороже рыночной цены. Что ему делать?

Квартиру, которую он покупал за 10.000.000, другие люди продают за 8.000.000. Кто купит аналогичный объект у него за 10.000.000? Никто.

И получается: если у него нет возможности платить ипотеку, а на это он не рассчитывал, он вынужден продать эту квартиру за цену, которую ему предложат. Гораздо ниже той, которую он себе планировал. Потому что нет знаний, умений, навыков.

А покупают люди по рыночной цене, потому что, извиняюсь за выражение, дураков на рынке нет. И любой из вас, как адекватный человек, если можно купить за 8.000.000, то он точно не купит за 10.000.000 только потому, что Ивану Ивановичу очень сильно нужно продать.

И поэтому Иван Иванович либо потеряет эти деньги, либо…скажет, что в недвижимости инвестиций нет! А у него просто нужных знаний нет! Рынок дилетантов-любителей очень больно учит потерями миллионов!

Хочу добавить, что:

1. большинство людей, у которых есть старая недвижимость,
2. особенно оставшаяся по наследству,
3. или которые не управляют недвижимостью,
4. не разбираются в инвестициях,
5. часто упускают свою прибыль в несколько миллионов рублей.

Самоучки не понимают, как переложить свои миллионы в более интересные объекты и получить доходы в разы больше. Либо они покупают что попало и сливают под ноль свои кровные миллионы. Разочаровываются в теме.

И обрекают себя на жизнь в зоне постоянных финансовых рисков.

Обратите на это внимание. Потому что это частая проблема, с которой сталкиваются «инвесторы»-самоучки.И это очень большие потери, за которые люди платят годами своего труда.

Годами своей жизни!

Так как недвижимость есть практически у всех, либо инвестиционная, либо купленная для себя, без нужных знаний, навыков и опыта вы все равно каждый раз переплатите миллионы. Потому что безграмотность в этой сфере забирает у людей огромные суммы.

И давайте сделаем выводы из того, о чем мы поговорили сегодня.

Кстати, очень часто мне люди задают вопрос:

А как это можно предсказать?

Предсказать будущее мы не можем никак. Мы можем только строить гипотезы. Однако мы уверенно можем ориентироваться и исходить из текущей рыночной ситуации.

И мы сегодня с вами говорили об одной из деталей, которая разделяет всех людей, которые вкладывают в недвижимость, на тех,

1. которые через несколько лет станут миллионерами,
2. и на тех, которые не умеют управлять этим инструментом и часто теряют деньги, либо недополучают несколько миллионов потенциальной своей прибыли.

И если вы захотите разобраться более глубоко в теме недвижимости, рекомендуем вам присоединиться к нашей программе “Грамотный инвестор”.

В ней мы с вами по шагам научимся разбираться в важных деталях, тонкостях, особенностях самых выгодных инвестиционных объектов.

По шагам, с нуля вы освоите ценнейшие знания в теме инвестиционной недвижимости, которые я по крупицам собирала десятилетия. И которые помогли мне с нуля стать не только долларовым миллионером, но и обладателем многих лучших инвестиционных объектов нашей столицы.

Вы получите те знания, которые на практике легко и надежно помогут вам получить прибыль в несколько миллионов без упахивания, без рисков, без стрессов и обеспечите себе и своим близким именно ту жизнь, которой вы хотите жить!

Например, человек покупает, думая: “Вау! Круто, 1 рубль!”

Но после сдачи дома кредит составляет 58.000 руб.

И он мыслит так:
“Вот сейчас я по рублю буду покупать, а потом, когда дом сдастся, то тогда я эту квартиру продам. И ипотеку платить не буду. Потому что я не могу позволить себе платить 58.000 руб./в месяц ипотеку» Или, например, дальше у него нет возможности сделать ремонт в этой квартире и обслуживать эту ипотеку.

Я людям задаю часто вопрос:

“Вы работаете и ходите каждый день на работу за 100.000 руб. И 1.000.000 рублей вы зарабатываете за 10 месяцев. То есть в год это где-то 1.200.000. И точно ли стоит игнорировать обучение в тех сферах, где можно потерять миллионы из-за своей безграмотности?

Вы правда готовы потерять, упустить свою прибыль в размере годовой, двухлетней, а иногда и трехлетней своей зарплаты? Вам правда не жалко потерять эти свои миллионы?”

То есть 3 года жизни и работы вы готовы слить, вычеркнуть из своей жизни только потому, что вам лень или страшно разобраться в такой прибыльной, денежной простой теме?

Деньги на инвестиции в недвижимость зарабатываются не во время продажи, а во время покупки.
Это важно! То есть не “мы ждём, когда продадим дороже”, а “я уже сейчас покупаю то, что по тем или иным причинам на рынке я могу продать уже сегодня значительно дороже”.

И тут покупка по цене ниже рыночной на 20-30% - это гарантированная доходность минимум 15%, если вы убережете себя от ошибок на этапе выхода из объекта.

Чтобы рассчитать инвестиционную привлекательность объекта, важно знать рыночную стоимость данного объекта.

1.

2.

3.

Записаться на курс "Грамотный инвестор"