5 способов купить квартиру за счет чужого капитала
Можно ли купить квартиру без привлечения собственных средств и заработать на этом?
ДА, при условии, что вы используете следующие способы:
ПЕРВЫЙ СПОСОБ:
Материнский капитал + ипотека.
Можно использовать для покупки недвижимости для себя и не рекомендуется для инвестиционных вариантов.
Пошаговый план:
- На портале Госуслуг посмотреть сумму вашего материнского капитала с учетом индексации.
- Выбрать объект недвижимости, в котором 1 взнос будет равен этой сумме ( сейчас это 15-20%, но актуальную информацию лучше запросить в банках на момент выбора объекта);
- Подать документы на получение ипотеки в банки, которые принимают мат. капитал в качестве 1 взноса (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк, Банк Открытие). На этом этапе банк одобряет заемщика, фиксирует процентную ставку и дает на поиск объекта определенный срок (до 3 месяцев);
- Выбрать квартиру. (Обратите внимание на статус объекта. Есть дома, в которых жилье имеет статус апартаментов. Под них материнский капитал вам не выделят, важно выбрать именно квартиру)
- Подать документы в банк на рассмотрение, получить одобрение и приобрести объект.
Как увеличить выгоду от сделки?
- Использовать семейную ипотеку.
‣ двое детей до 18 лет
‣ хотя бы один ребенок, рожденный в период с 1 января 2018 года;
‣ ребенок с инвалидностью,
то вы подходите под условия семейной ипотеки, ставка по которой 6%, которая дает возможность приобретать объекты в новостройке у застройщика и физического лица (переуступка). Также на этих условиях вы можете приобрести готовый дом или построить свой.
- Выбрать квартиру по цене ниже рынка. Здесь можно получить выгоду от 1 до 3 миллионов.
ВТОРОЙ СПОСОБ:
Потребительский кредит + ипотека.
Этот вариант сделки мы не рекомендуем проводить в случае если у вас реальный доход не будет покрывать 50% всех платежей. Данный вид сделки предполагает наличие некоторой экспертизы.
Пошаговый план:
- Определиться со стратегией под которую вы покупаете объект. В ситуации когда первого взноса нет часто подходят такие стратегии, которые позволяют вам закрывать ипотечный платеж за счет арендных платежей или высокого потенциала получения дохода от этого объекта.
- Найти объект под выбранную стратегию
- Определить свой кредитный потенциал. Все платежи по имеющимся кредитам и потенциальными под подобранный объект не должны превышать 50% от дохода, который вы можете показать по справкам или подтвердить в устной форме (если подаете по 2 документам без справок)
- Подать на одобрение ипотеки в банки, которые не запрашивают вашу кредитную историю непосредственно перед сделкой. (Раньше это был ВТБ, сейчас могут быть изменения в Росбанке.)
- После получения одобрения по объекту подать заявку на получение кредита, но сам кредит нужно будет получить за один день до оформления ипотеки. Например, вы записались на сделку на 22 число и потребительский кредит лучше получать 21 числа.
Как увеличить выгоду от сделки?
- Использовать семейную с господдержкой под 8%, которую можно взять один раз с 2023 года.
Даже если вы уже имеете ипотеки с господдержкой, полученные до 1 января 2023 года, то это право у вас остается.
Эту ипотеку можно использовать только под покупку новостройки у застройщика.
Важный нюанс: если вы в браке, то можете получить 2 ипотеки если откажетесь быть созаемщиком в сделке супруга или имеете брачный договор. Также на этих условиях вы можете приобрести готовый дом или построить свой.
- Выбрать квартиру по цене ниже рынка. Здесь можно получить выгоду от 1 до 3 миллионов.
Более того, в ситуации, которая сейчас сложилась на рынке я вообще не рекомендую покупать жилье по рыночной стоимости, так как пока есть возможность приобретать стрессовые активы и выборочно находить выгодные сделки на запусках продаж у застройщиков. И здесь выигрывают те, кто научился считать рыночную стоимость и видеть объекты, которые ниже этой цены.
Его можно использовать для увеличения прибыльности инвестиционной сделки если вы обучались инвестициям в недвижимость, умеете просчитывать доходность сделки, знаете о сопутствующих рисках и умеете ими управлять.
Если же вы не обладаете этими навыками, то использование этой стратегии может привести вас к убыткам в случае реализации рисков, которые вы не закрыли.
Технически это сделать не сложно, но если вы допустите ошибку, то можете потерять значительные суммы денег.
Если же вы не обладаете этими навыками, то использование этой стратегии может привести вас к убыткам в случае реализации рисков, которые вы не закрыли.
Технически это сделать не сложно, но если вы допустите ошибку, то можете потерять значительные суммы денег.
ТРЕТИЙ СПОСОБ:
Кредит под залог существующей квартиры + ипотека.
Этот вариант сделки мы не рекомендуем проводить в случае если у вас реальный доход не будет покрывать 50% всех платежей. Данный вид сделки предполагает наличие некоторой экспертизы.
Пошаговый план:
- Определиться со стратегией под которую вы покупаете объект. В ситуации когда первого взноса нет часто подходят такие стратегии, которые позволяют вам закрывать ипотечный платеж за счет арендных платежей или высокого потенциала получения дохода от этого объекта.
- Найти объект под выбранную стратегию
- Определить свой кредитный потенциал. Все платежи по имеющимся кредитам и потенциальными под подобранный объект не должны превышать 50% от дохода, который вы можете показать по справкам или подтвердить в устной форме (если подаете по 2 документам без справок)
- Подать на одобрение ипотеки в первый банк, получить одобрение и подать заявку на ипотеку во второй банк.
- Оформить кредит под залог недвижимости и на следующий день оформить ипотеку.
Как увеличить выгоду от сделки?
- Использовать семейную с господдержкой под 8%, которую можно взять один раз с 2023 года.
Даже если вы уже имеете ипотеки с господдержкой, полученные до 1 января 2023 года, то это право у вас остается.
Эту ипотеку можно использовать только под покупку новостройки у застройщика.
Важный нюанс: если вы в браке, то можете получить 2 ипотеки если откажетесь быть созаемщиком в сделке супруга или имеете брачный договор.
Также на этих условиях вы можете приобрести готовый дом или построить свой.
- Выбрать квартиру по цене ниже рынка. Здесь можно получить выгоду от 1 до 3 миллионов.
Более того, в ситуации, которая сейчас сложилась на рынке я вообще не рекомендую покупать жилье по рыночной стоимости, так как пока есть возможность приобретать стрессовые активы и выборочно находить выгодные сделки на запусках продаж у застройщиков.
И здесь выигрывают те, кто научился считать рыночную стоимость и видеть объекты, которые ниже этой цены.
Его можно использовать для увеличения прибыльности инвестиционной сделки если вы обучались инвестициям в недвижимость, умеете просчитывать доходность сделки, знаете о сопутствующих рисках и умеете ими управлять.
Если же вы не обладаете этими навыками, то использование этой стратегии может привести вас к убыткам в случае реализации рисков, которые вы не закрыли.
Риски, которые стоит учесть: если вы допустите ошибку, то можете потерять заложенную квартиру.
Также у некоторых банков есть программа ипотеки, где первым взносом может выступать залоговый объект. В этом случае все действия проходят в одном банке.
Если же вы не обладаете этими навыками, то использование этой стратегии может привести вас к убыткам в случае реализации рисков, которые вы не закрыли.
Риски, которые стоит учесть: если вы допустите ошибку, то можете потерять заложенную квартиру.
Также у некоторых банков есть программа ипотеки, где первым взносом может выступать залоговый объект. В этом случае все действия проходят в одном банке.
ЧЕТВЕРТЫЙ СПОСОБ:
Покупка вторичного жилья с завышением стоимости.
Пошаговый план:
В целом, выглядит схема так. Цену квартиры, которую хотят купить, увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса. Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал.
Оставшуюся сумму, которая равна настоящей стоимости квартиры и которую продавец изначально и планировал за нее получить, банк предоставляет в качестве кредита. В итоге покупатель покупает квартиру без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.
- Выбрать квартиру с ценой ниже рынка минимум на 10- 15%.
- Это важно, чтобы оценка для банка была корректной.
- Договориться с продавцом о его готовности выйти на сделку с завышением цены в договоре.
- Получить одобрение в СБ.
В целом, выглядит схема так. Цену квартиры, которую хотят купить, увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса. Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал.
Оставшуюся сумму, которая равна настоящей стоимости квартиры и которую продавец изначально и планировал за нее получить, банк предоставляет в качестве кредита. В итоге покупатель покупает квартиру без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.
В данной сделке возникают риски как у Продавца, так и у Покупателя. Однако такие сделки на рынке существуют.
Я не рекомендую прибегать к данной схеме без опыта работы с недвижимостью, особенно без сопровождения профессиональным брокером, а также в случае если вы не умеете управлять рисками и не готовы брать на себя их.
ПЯТЫЙ СПОСОБ:
Покупка жилья на деньги инвесторов.
Пошаговый план:
- Выбрать одну из нескольких инвестиционных стратегий (можно использовать наш)
- Найти объект, которые стоит ниже рынка.
- Описать бизнес-модель, которая покажет как вы сможете заработать на этом объекте.
- Привлечь инвестора. (Это могут быть ваши друзья и знакомые, у которых есть хорошая кредитная история и небольшая сумма на 1 взнос)
- Провести сделку, заработать денег и поделиться частью.
Это способ используется с целью заработать денег на своих навыках и компетенциях в получении дохода от сделок с недвижимостью.
Все эти способы можно применять в инвестиционных стратегиях.
Важно помнить, что это имеет смысл делать только в случае, когда объект недвижимости принесет доходов значительно больше, чем затраты на расходы в каждой из стратегий.
Главным правило при реализации этих стратегий звучит так: покупаем объект ниже рыночной стоимости и продаем по рынку. Если вы видите тенденции того, что недвижимость может снизиться в цене, то в расчеты обязательно нужно заложить возможность выгодной продажи объекта на 10 % ниже рынка.
Поздравляем вас с первым шагом к успешным инвестициям в недвижимость!
Вы узнали 5 способов, как купить квартиру, не имея начального капитала.
Если у вас появились вопросы, наша команда профессионалов готова бесплатно вас проконсультировать. Для этого нажимайте на кнопку ниже.
Теперь время разобраться, как же выгодно вложиться в недвижимость и начать на ней зарабатывать.
Для этого переходите на наш курс “Как купить квартиру ниже рынка” и начните зарабатывать
от 200 000 рублей в месяц на недвижимости и создайте пассивный доход!
от 200 000 рублей в месяц на недвижимости и создайте пассивный доход!
